Оценка стоимости сервитута

Как пройти гражданам на свой земельный участок, если проход ограничен соседним участком? Как попасть к реке, если путь к ней проходит только через соседний участок, а другого свободного прохода нет? В этих и многих других случаях государством предусмотрено право ограниченного пользования чужим земельным участком – сервитут. Такая возможность во многих случаях вовсе не бесплатная. Объем выплат определяется в результате оценки стоимости сервитута.

СЗРЦЭ оказывает услуги по оценке сервитута земельного участка, помогая соблюдению законных интересов участников договора.

Законодательно данный процесс регулируется Законом РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Термин «сервитут» в переводе с латыни означает «подчиненное положение». Распространяется на жилые, нежилые помещения и земельные участки.

Сервитут предоставляется как гражданам, так и юридическим лицам. Рассматриваться могут как частные, так и государственные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Для определения платы за сервитут разработаны специальные правила и методические указания.

Виды сервитута

Различают сервитут воздуха и света, сервитут вида, может распространяться не только на земельные участки, но и на здания.  

По типу рассматриваемого участка или имущества различают сервитут:

• земельный,
• вещный,
• воздушный,
• водный,
• гражданский.

1. Предиальный сервитут – установленный в пользу собственника недвижимости.
2. Личный сервитут – в пользу лица, по требованию которого составляется договор. 

Положительный и отрицательный сервитут

• Положительный сервитут дает право лицу обладателю сервитута пользоваться чужим участком, не нанося ему ущерба. Например, проводить по территории канализационные или водопроводные трубы, прогонять скот на общественные пастбища, прокладывать линии электропередач, проходить к реке и т.д.
• Отрицательный сервитут ограничивает право владельца участка проводить некоторые действия. Например, запрещает возводить здания или другие сооружения, перекрывать свет и воздух к другому участку. Различают сервитут воздуха и света, сервитут вида. 

Частный и публичный сервитут

Имеется в виду разделение на сервитут для личных нужд и общественных целей.

О публичном сервитуте говорят, когда он требуется в интересах государства, администрации или жителей окрестностей. Например, если путь к электричке может проходить только в определенном месте из-за ландшафтных особенностей. Другой пример – геодезические работы, размещение межевых знаков.

Частный сервитут – это передача прав только для соседей или ограниченного количества лиц.

Независимая оценка земельного сервитута рассматривается чаще всего. Например, проведение водопровода или установка электро-коммуникаций, которые можно провести только через определенный участок, с учетом последующего обслуживания коммуникаций. При необходимости проводится землеустроительная экспертиза.

Когда требуется оценка сервитута земельного участка

Такое право в отношении земли, как объекта недвижимости, определяется необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Примеры, когда может быть установлен сервитут:

• Путь к водоему перекрыт забором или лесом участка.
• Нет дороги к участку, спецслужбы могут подъехать только со стороны соседнего участка.
• Естественные блага между собственниками соседних участков распределены неравномерно, и требуется устранить возникающие при этом затруднения.
• Возле участка проводятся инженерные работы.

Речь об установлении сервитута идет тогда, когда один из собственников соседнего надела просит право ограниченного пользования на участок соседа. В идеале составляется договор, по которому владелец участка предоставляет возможность заинтересованному лицу пользоваться своим участком за определенную плату. Такие условия определены для того, чтобы использование чужой земли было только в том случае, когда других возможностей добиться цели нет, иначе любой сосед мог требовать подобных прав. При этом имеется в виду только право использования определенной площади на участке, а не весь надел.  

Рассчитывается соразмерная плата за сервитут, которая вносится в качестве компенсации за неудобства. В некоторых случаях соседи идут навстречу бесплатно, или сделав единовременный платеж. Иногда плата вносится помесячно. Можно самостоятельно договориться с соседями о бесплатном использовании участка, например, для прокладки водопровода. Для расчета рыночной стоимости сервитута лучше всего обратиться в оценочную компанию для получения отчета об оценке сервитута. И только если владелец участка отказывается от сотрудничества, можно обратиться в суд для наложения обременения. 

Как рассчитать стоимость сервитута

В договоре фиксируется площадь земли, относительно которой проводят расчет платы за сервитут. Рассматриваются и дополнительные условия:

• Будет ли мешать использование земли собственнику.
• Какие неудобства при этом появятся.
• На какой срок дается право пользования.

Принцип разумности не имеет установленных критериев, поэтому судьи выносят решение, исходя из конкретных обстоятельств. Сервитут вступает в силу после регистрации и получения справки из Росреестра о начале действий.

Если участок переходит по наследству, договор и решение суда не теряют своей силы. Но если необходимость в использовании смежного участка отпадает, то сервитут прекращается раньше срока. Для оформления прекращения сервитута нужно обратиться в суд.

Какие документы необходимы дляоценки сервитута для суда:

• заявление;
• паспорта;
• свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН;
• межевой план участка;
• оплата госпошлины (чек), для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

Если дело касается публичного права пользования, выписка из ЕГРН и договор не нужны. Законность будет установлена на основании нормативных актов муниципальных органов.

Нюансы при определении стоимости сервитута

• Если сервитут устанавливается на длительный срок, то при оценке рыночной стоимости сервитута на земельный участок принимается вовнимание рыночная стоимость аренды земли на длительный срок. Если срок не определен – предельным сроком считается 49 лет.
• Перед подписанием договора рекомендуем привлечь геодезистов для точного определения границ сервитута и установления координат поворотных точек. Иногда проводится инженерно-техническая экспертиза.
• В договоре можно предусмотреть возможность изменения платы согласно инфляции, неустойки и штрафы за неуплату.