Как классификация офисной недвижимости влияет на оценку

Классификация офисной недвижимости в последние несколько лет претерпела изменения. Изначально ее делили на три или четыре класса.

Объекты класса А – крупные бизнес центры, построенные по проектам известных архитектором. Строительные компании (девелоперы) имеют большой опыт и отличную репутацию. Такие здания имеют четко выверенную архитектуру, оптимальные планировочные решения. Помещения качественно отделаны, здание оснащено по последнему слову техники новейшими решениями. Инфраструктура развита. Управлением здания занимается крупная управляющая компания. В наличии подземный паркинг.

Офис класса В также характеризуется хорошим ремонтом, круглосуточной охраной, пропускным пунктом в помещение с контролем доступа. Работают службы по управлению объектом.

Класс С объединяет офисы, построенные с другими целями. Это бывшие НИИ, гостиницы, административные объекты, части здания первого этажа (цоколи).

Иногда выделяется класс D – помещения качеством ниже, подвалы. Эти помещения должны иметь косметический ремонт, общественные зоны.

Какие изменения произошли в классификации офисных зданий

Совсем недавно консалтинговые компании была представлена новая система стандартов офисной недвижимости для качественных офисных площадей.

Снова мы видим три класса — – А, В, В+, но критерии оценки более структурированы.

Параметры разделили на группы с определенным набором характеристик.

Объекты класса А имеют:

• Зона ресепшена.
• Принадлежность одному владельцу, продажа здания целиком (не распродается по частям).
• Центральная система отопления.
• Современные системы противопожарной безопасности.
• Скоростные лифты в качественном исполнении (не более 30 секунд ожидания).
• Система электроснабжения с автоматическим управлением.
• Независимые источники электроснабжения – дизельные генераторы с возможностью переключения.
• Современные системы доступа в здание.
• Видеонаблюдение входных групп, парковки.
• Открытая планировка этажа.
• Высота потолков от 2,7–2,8 м, шаг колонн – от 6 метров.
• Подземная или крытая парковка с внутренним соединением со зданием.
• Рациональное расположение окон.

И к группе А, и к группе В относятся: качественная и презентабельная отделка помещений, хорошее место размещения без негативных соседствований поблизсти (кладбищ, тюрем, свалок, действующих заводов и других малоэкологичных мест), хорошая транспортная развязка, близость метро не более в 15 минутах ходьбы.

Управляет зданием профессиональная компания, с опытом работы, ведущая не менее 5 подобных или сопоставимых зданий. В здании с офисами класса А должны быть пункты питания (кафе, рестораны), не менее 2-х провайдеров интернет. Обязательны: банкоматы, киоски, химчистка, магазины, достаточное количество парковочных мест.

Категория В+ содержит здания, соответствующие 10 основным и 8 дополнительным критериям.

Для категории В считается достаточным шесть обязательных и восемь факультативных параметров.

Разработал и описал классификацию офисной недвижимости Г. М. Стерник.

Согласно международной методологии, местоположение здания имеет важное значение. По методологии Г. М. Стерника основополагающим фактором является благоустройство и качество объекта. В российских мегаполисах офисные здания могут находиться далеко от центра города и даже на окраинах.

Если в здании, построенном до 1984 года, после 1985 года не проводился капитальный ремонт или реконструкция, на первый план выходит качество отделки здания и технология строительства.

По версии справочника КО-ИНВЕСТ если реконструкция проводилась, то рассматривают классы качества:

 
• ECONOM (экономичный);
• STANDARD (средний);
• PREMIUM (улучшенный);
• DE LUXE (люкс).

Подобная классификация применяется для торговых зданий, складов и т.п.