Муниципальное имущество перед сдачей в аренду должно оцениваться обязательно с привлечением независимого оценщика. Законодательно оценка помещений для сдачи в аренду государственного имущества регулируется ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Что касается коммерческих структур и частных собственников, здесь все индивидуально.
И если в случае с квартирами и домами все понятно, коммерческая недвижимость требует профессиональной оценки.
Оценка для аренды недвижимости проводится для принятия управленческих решений, в случае реструктуризации бизнеса, при оценке действующего бизнеса, а также когда данные вносятся в уставной/акционерный капитал.
Имущество может передаваться в залог, продаваться и покупаться. При решении имущественных споров необходимо определить доли собственников. Объекты для сдачи в аренду выгодно оценивать арендодателям, чтобы установить справедливый размер арендной платы. Арендаторы тоже получат от этого пользу, чтобы не переплачивать лишних сумм.
Объектами оценки могут быть как административные, так офисные и промышленные здания, коммерческая недвижимость, жилые помещения, земельные наделы. Также могут рассматриваться недостроенные здания, объекты незавершенного строительства.
Кроме коммерческой недвижимости, оценка имущества при сдаче в аренду проводится чаще всего в отношении транспортных средств:
На основании № 135-ФЗ составляется отчет об оценке стоимости аренды недвижимости с указанием стоимости аренды. Для составления отчета учитываются существующие документы.
Чтобы составить отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы жилого помещения учитывается рыночная стоимость жилья, текущая ситуация, основные характеристики квартиры или дома и множество других факторов (транспортная доступность, престижность района и дома),
В каждом конкретном случае эксперт выбирает походящий способ оценивания.
Процесс оценки осуществляется в соответствии с одним из трех подходов.
Сравнительный подход применяется для оценивания возможностей аренды типовых помещений.
На основе анализа рынка выбираются сделки с похожими объектами. Проверяется достоверность полученных данных. Первоначальная стоимость определяется при сравнении объекта с аналогами, затем корректируется, с учетом индивидуальных факторов.
Чаще всего применяется для новых или недостроенных помещений. В сложных методиках выявляется максимально точная стоимость с минимальными погрешностями.
Наиболее распространен в случае сдачи в аренду коммерческих помещений. Капитализация дохода в случае стабильной прибыли не учитывается в случае незавершенного строительства, помещений, требующих ремонта.
Земельные участки могут быть получены на возмездной основе и сдаваться в аренду. Право на аренду земельного участка рассматривается как товар и ресурс. Между собственником земли и арендатором заключается договор, по которому имущество передается во временное пользование.
С согласия арендатора право аренды может быть передано другим лицам.
Это может быть:
При оценке права аренды нежилого помещения аналогичных процедур для определения рыночной стоимости может и не быть. Существует специальная процедура оценки права аренды земельных участков, зданий и строений, описанная в Методических рекомендациях (Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 г. No 1102-р). Метод капитализации доходов принимает во внимание разницу между рыночной стоимостью права аренды и стоимостью издержек, с учетом состояния помещения при сдаче в аренду. Такие траты состоят из совокупности стоимости приватизации, права выкупа дисконтирования арендных платежей.
Эксперт может выявить такие нюансы в вопросах передачи в аренду, получения реальных прав
Рекомендуем перед заключением договора аренды обратиться к опытному юристу для консультации, а в сложных случаях – для проведения экспертизы стоимости аренды помещений.
Если учесть, что такая консультация может предотвратит множество неприятностей в будущем, цена оценка аренды недвижимости не покажется высокой. Эксперт может выявить такие нюансы в вопросах передачи в аренду, получения реальных прав, проверки документов.
