Оценка для сдачи в аренду

Муниципальное имущество перед сдачей в аренду должно оцениваться обязательно с привлечением независимого оценщика. Законодательно оценка помещений для сдачи в аренду государственного имущества регулируется ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Что касается коммерческих структур и частных собственников, здесь все индивидуально.

И если в случае с квартирами и домами все понятно, коммерческая недвижимость требует профессиональной оценки.

Когда проводится оценка помещений для сдачи в аренду

Оценка для аренды недвижимости проводится для принятия управленческих решений, в случае реструктуризации бизнеса, при оценке действующего бизнеса, а также когда данные вносятся в уставной/акционерный капитал.

Имущество может передаваться в залог, продаваться и покупаться. При решении имущественных споров необходимо определить доли собственников. Объекты для сдачи в аренду выгодно оценивать арендодателям, чтобы установить справедливый размер арендной платы. Арендаторы тоже получат от этого пользу, чтобы не переплачивать лишних сумм.

Объекты для сдачи в аренду

Объектами оценки могут быть как административные, так офисные и промышленные здания, коммерческая недвижимость, жилые помещения, земельные наделы. Также могут рассматриваться недостроенные здания, объекты незавершенного строительства.

Кроме коммерческой недвижимости, оценка имущества при сдаче в аренду проводится чаще всего в отношении транспортных средств:

• автомобилей;
• грузовой техники;
• автобусов;
• частного и коммерческого водного транспорта и т.д.

На основании № 135-ФЗ составляется отчет об оценке стоимости аренды недвижимости с указанием стоимости аренды. Для составления отчета учитываются существующие документы.

• Договор аренды.
• Порядок и условия внесения арендной платы.
• Дополнительные услуги, включенные в арендную плату.

Чтобы составить отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы жилого помещения учитывается рыночная стоимость жилья, текущая ситуация, основные характеристики квартиры или дома и множество других факторов (транспортная доступность, престижность района и дома),

Как соотносятся виды стоимости с типом помещения

В каждом конкретном случае эксперт выбирает походящий способ оценивания.

• Сравнительный подход

Процесс оценки осуществляется в соответствии с одним из трех подходов.

Сравнительный подход применяется для оценивания возможностей аренды типовых помещений.

На основе анализа рынка выбираются сделки с похожими объектами. Проверяется достоверность полученных данных. Первоначальная стоимость определяется при сравнении объекта с аналогами, затем корректируется, с учетом индивидуальных факторов.

• Затратный подход

Чаще всего применяется для новых или недостроенных помещений. В сложных методиках выявляется максимально точная стоимость с минимальными погрешностями.

• Доходный подход

Наиболее распространен в случае сдачи в аренду коммерческих помещений. Капитализация дохода в случае стабильной прибыли не учитывается в случае незавершенного строительства, помещений, требующих ремонта.

Оценка права аренды

Земельные участки могут быть получены на возмездной основе и сдаваться в аренду. Право на аренду земельного участка рассматривается как товар и ресурс. Между собственником земли и арендатором заключается договор, по которому имущество передается во временное пользование.

С согласия арендатора право аренды может быть передано другим лицам.

Это может быть:

• при покупке и продаже компании;
• при предоставлении помещения в качестве залога;
• оформление вклада в уставной капитал в качестве доли и т.п.  

При оценке права аренды нежилого помещения аналогичных процедур для определения рыночной стоимости может и не быть. Существует специальная процедура оценки права аренды земельных участков, зданий и строений, описанная в Методических рекомендациях (Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 г. No 1102-р). Метод капитализации доходов принимает во внимание разницу между рыночной стоимостью права аренды и стоимостью издержек, с учетом состояния помещения при сдаче в аренду. Такие траты состоят из совокупности стоимости приватизации, права выкупа дисконтирования арендных платежей.

Эксперт может выявить такие нюансы в вопросах передачи в аренду, получения реальных прав

Оценка помещения для аренды

Рекомендуем перед заключением договора аренды обратиться к опытному юристу для консультации, а в сложных случаях – для проведения экспертизы стоимости аренды помещений.

Если учесть, что такая консультация может предотвратит множество неприятностей в будущем, цена оценка аренды недвижимости не покажется высокой. Эксперт может выявить такие нюансы в вопросах передачи в аренду, получения реальных прав, проверки документов.