Как определяется соразмерная плата за сервитут

Все собственники могут распоряжаться своим имуществом. Такие права гарантированы законодательством (ст. 209 ГК РФ): передавать в собственность другим лицам, передавать право владения, оставаясь при этом собственником, отдавать в качестве залога в банк при кредитовании.

Никто не имеет право посягать на частную собственность. Однако бывают ситуации, что собственнику приходится предоставлять свою землю или строение в пользование другим лицам. Например, если люди не могут попасть к реке кроме как через этот участок. Или проведение геодезических работ можно только по данной территории.

Государство регулирует такие действия на основании ст. 274 ГК РФ, устанавливая сервитут – право ограниченного пользования земельным участком. Поскольку из-за обременения собственник несет при этом убытки, то государством предусмотрена соразмерная плата. При этом собственник не лишается собственности.

Сервитут устанавливается бессрочно или на определенный срок. Соразмерность платы означает равенство убытков и возмещения.

Чтобы определить стоимость платы, необходимо рассчитать стоимость участка и выявить долю убытка из-за потери пользования участком. Часто для этого заказывают в СЗРЦЭ землеустроительную экспертизу.  

Как рассчитать стоимость возмещения по сервитуту

Существует два способа выплаты соразмерной платы за сервитут: единовременная и периодическая. Оба способа должны представлять эквивалентные суммы.

Чтобы определить стоимость за пользование объектом, оценщики учитывают 4 фактора:

• Общая площадь земельного участка и доля, используемая другими лицами учитывая границы земельного участка.
• Насколько ограничены возможности пользования участком (степень ограниченности).
• Интенсивность использования сервитута.
• Влияет ли сервитут на распоряжение земельным участком (при продаже, сдаче в аренду).

Экспертным методом оценщики рассчитывают уровень убытка по каждому из факторов, и в итоге определяют величину как средневзвешенное от количества факторов.

Периодические платежи рассчитываются до 49 лет, соответственно и единовременная выплата должна соответствовать этой сумме, с учетом монотонно-затухающей функции сложных процентов.

Влияние кадастровой стоимости

При установлении сервитута более чем на три года данные вносят в кадастровый орган по номеру земельного участка. Если срок действия менее трех лет, данные в кадастровый орган вносить не нужно.

Стоимость сервитута рассчитывается как 1,5 процента общей кадастровой стоимости на каждый год срока действия сервитута.

Если кадастровая стоимость не установлена, то для определения суммы учитывают среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости на территории земельных участков, по муниципальному району.

Изменения в законодательство по части публичных сервитутов были внесены 1 сентября 2018 г., а  3 декабря 2021 г. Совет РОО утвердил своим решением «Методические рекомендации по определению соразмерной платы за сервитут».