Если проводится сделка по продаже-покупке собственной квартиры, то никаких данных в органы опеки передавать не нужно. Другое дело, если частичным или полным собственником недвижимости является недееспособный гражданин (несовершеннолетний). Это происходит, если меняются условия жизни опекаемого, проводится сделка или просто нужно определить баланс имущества при продаже. Органы опеки и попечительства потребуют проведение оценки квартиры или дома.
Законодательно право защищать опекаемых граждан РФ определено в ст. 31 ГК РФ. Несовершеннолетние всегда входят в эту категорию, а также взрослые лица, которые не могут самостоятельно защищать вои права.
В повседневной жизни их права представляют опекуны. Но если дело касается финансовых операций с недвижимостью, опека обязана контролировать сделки, а также выдавать разрешение ООП на проведение сделки.
Если такого разрешения нет, а права собственника ребенка нарушены, то сделка может быть признана недействительной, а объект продажи возвращается собственнику. Если права не нарушены, то сделка может и не расторгаться. Например, если после продажи имущества было куплена большая квартира или дом, то есть, налицо улучшение жилищных условий.
В любом случае, если несовершеннолетние опекаемые являются участниками сделки, оценку проводить придется. Как минимум, для сравнения стоимости продаваемого имущества и приобретенного с учетом полученных денег.
Когда ООП может не дать разрешение на продажу
Развитие событий может проводиться в нескольких направлениях.
- Продаваемое жилье стоит больше, чем покупаемое. Тогда разница должны быть перечислена на счет опекаемого гражданина, владельца проданной квартиры. Также деньги могут быть направлены на лечение подопечного.
- Если выяснится, что сделка была невыгодной, и купленное жилье намного хуже проданного, при этом опекун не перечислил разницу в стоимости на счет опекаемого, ООП не даст разрешения на сделку. В редких случаях рассматриваются индивидуальные форс-мажорные обстоятельства.
Всегда ли нужна оценка жилья опекаемых при продаже?
Сотрудники ООП не будет запрашивать отчет, если покупаемая квартира будет новой. Также не нужен отчет, если все средства перечисляются на счет опекаемого. Все остальные случаи должны проводиться в соответствии с законодательством, т. е. после составления отчета о независимой оценке жилья. Оценка не требуется при усыновлении или передаче ребенка под опеку.
На государственном уровне процедуру оценки имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, регулирует ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998.
Как проводится осмотр квартиры
После выбора организации и заключения договора на оценку квартиры, собираются необходимые документы, и оценщик посещает квартиру. Оценка квартиры проводится в соответствии с текущими рыночными ценами, кадастровая стоимость во внимание не принимается. Составленный отчет действителен в течение полугода.
СЗРЦЭ имеет лицензию на выполнение подобных работ, находится в реестре оценщиков. По ходатайству опекуна наша компания приступит к работе. При необходимости мы можем провести независимую экспертизу дома.
Мы проводим оценку только поле посещения недвижимости. Вариантов для осмотра два.
- После подписания договора назначается время. Осмотр проводится в присутствии оценщика и опекуна, замещающего родителя.
- В другом случае ключи от помещения передаются оценщику, и он самостоятельно производит оценку. Такой вариант возможен, если в помещении нет ценных вещей.
Помещение никак не нужно готовить к осмотру, так как основные факторы для оценки – это место расположения, наличие инфраструктуры в районе, квадратура, год постройки, состояние коммуникаций, стен и, полов, потолка окон и т.д.
Оформление отчета
Документ не должен иметь двоякого толкования, в нем должны присутствовать все сведения о квартире, причинах запроса, информация об оценочной компании, описание помещений и ход работ.
На основании заключения выдается письменное разрешение на продажу недвижимости, принадлежащей опекаемому лицу. Сроки выдачи разрешения или отказа – не позднее 15 дней после подачи заявления опекуном.
И отказ, и разрешение на продажу квартиры может оспариваться в суде по инициативе опекуна, замещающего родителя или прокурора. Особенно часто происходят такие случаи, когда помещение является единственным у опекаемого ребенка. Органы опеки относятся к любым манипуляциям с такой недвижимостью с большой опаской. Намного охотнее они идут на сделки, когда покупается новое жилье, или опекаемому лицу выделяется доля в уже имеемом доме.
Аналогичный порядок действий проводится при продаже жилой собственности взрослых опекаемых лиц.