Обращаясь за кредитом в банк, компания предоставляет собственность в залог, основываясь на собственных оценках — с точки зрения пользы для себя.
Однако банк не волнуют успехи компании, он отталкивается от анализа рынка и его тенденций.
Чтобы между кредитной компанией и заемщиком не возникало недоразумений, проводится оценка для залога недвижимости или другого имущества, в результате которой определяется стоимость предмета залога. Заказывает и проводит ее заемщик: выбирает оценочную компанию и предоставляет банку отчет об оценке предмета залога с указанием оценочной стоимости объекта залога.
Банк определяет залоговую стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета, за вычетом дисконта. Дисконт – это все индивидуальные риски, зависящие от степени ликвидности объекта, кредитной истории, возможные штрафы и пени, потери кредитной организации в случае неуплаты процентов, возможные судебные издержки.
Даже если залог оказывается достойным, банки все равно тщательно изучают денежные потоки компании. О дееспособном бизнесе говорит большое количество клиентов компании, запланированные закупки сырья, своевременные продажи готовой продукции. Кредиторы делают это для того, чтобы исключить риски, в которых компания может предоставить имущество, не нужное самим и сложно продаваемое.
По итогам анализа кредиторы относят компанию к одному из трех классов кредитоспособности заемщиков.
Если возможности компании не подпадают ни под один перечисленный класс, в кредите скорее всего будет отказано, даже если предмет залога обладает высокой стоимостью.
Существует несколько условных видов залога:
Это зависит от структуры и формы деятельности заемщика. Если компания производственная, 70% ее активов заключается во внеоборотных активах. Торговая компания содержит всего 10% таких активов. Поэтому форма залога всегда индивидуальна.
Второй важный фактор — это срок кредита. Под залог оборудования можно брать краткосрочный кредит, так как не все банки рассматривают сырье и готовую продукцию. Залог недвижимости рассматривается, когда кредит берется примерно на год с целью пополнения оборотных средств. На более длительный срок закладывать недвижимость невыгодно.
Если рассмотреть условия выдачи кредитов, можно отметить, что наибольшую популярность при передаче в залог имеет недвижимость. Это более ликвидный вид имущества. Его проще реализовать, проще рассчитать взнос, поэтому финансовое учреждение имеет меньше рисков.
СЗРЦЭ проводит в СПб оценку залога недвижимости, оборудования, доли в уставном капитале и другого имущества на основании соответствующей лицензии.
По сравнению с рыночной, ликвидная стоимость оборудования на 10-30% ниже и зависит от того, по какой цене можно продать имущество быстро. При реализации оборудования банк несет определенные затраты – их вычитают из ликвидной стоимости. Полученная сумма уже на 40-50% ниже рыночной. Разница – это дисконт, который учитывается при расчете средств.
Это и определяет залоговую стоимость, которую банк и принимает во внимание для расчетов.
Рассчитать цену недвижимости не составляет труда. Представить в залог можно как собственную недвижимость, так и арендованную (право аренды).
Оценка недвижимости для залога в банк проводится методом сравнения с аналогичной недвижимостью, или методом определения рыночной стоимости на основе капитализации от сдачи помещений в аренду. За основу принимается стоимость 1 кв. м.
Конечная сумма залога отличается даже от оценки специалиста, так как банки вычитают из нее все возможные риски, применяют понижающие коэффициенты.
Например, при оценке квартиры для залога в банк учитывается:
Иногда при оформлении ипотечного кредита в залог предоставляется другая квартира, не та, что покупатель берет в ипотеку. Несмотря на то, что банк все равно проводит свой анализ, оценка квартиры для залога в ипотеку проводится обязательно. На основании статьи 8 Закона №135-ФЗ.
Законом «Об ипотеке» (2) предусмотрено обязательное страхование – недвижимости, титула, жизни заемщика, ответственности. Договор заключается на год и затем продляется. Несмотря на существенные выплаты, застраховать риски полезно, так как в случае наступления страхового случая выплачивать долги будет страховая компания.
Законодательством РФ предусмотрена возможность предоставлять свое имущество в банк в качестве залога, в том числе принадлежащей заемщику доли в уставном капитале ООО. Причем только в том случае, когда в Уставе предприятия прописана возможность передачи доли третьим лицам.
Дополнительно проводится собрание участников, выносится определение с разрешением передать соответствующую долю ООО в качестве залога. Это вопрос особенный, так как на время действия договора кредитования банк может воспользоваться своими правами и отстранить собственника от дел. Чтобы не потерять контроль над ситуацией необходимо провести детальную оценку договора залога.
